什么是REITs,REITs和房地产投资有什么区别?

REITs

2020年4月30日,中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。那么这个万众翘首以盼的REITs到底是什么?REITs,其英文全称是Real Estate Investment Trusts,翻译过来就是房地产投资信托。可以将REITs看作是一个由专业团队管理投资房地产的上市公司,投资者可以像买卖股票一样自由买卖它。接下来,钱谷子这篇文章就和大家分享下REITs和房地产投资有什么区别

 

第1:REITs和房地产的优缺点

顾名思义,REITs所投资的领域主要是房地产。我们知道房地产的优点有:

1. 具有稳定的现金流

比如写字楼或者酒店,每年出租所收取的租金是相对稳定的。

2.保值增值能力强

房地产在全世界基本被当做一种防通胀的资产,并且在绝大多数市场周期里,房地产与其他资产的表现呈现相对较低的关联性。15年A股股灾的时候,整个金融市场一片风声鹤唳,而房地产市场却热火朝天。

据统计,2015年1-11月商品住宅成交面积同比大幅上涨28.5%。然而,直接投资房地产对于大多数普通投资者来说有其痛点:

1.投资金额大

一套房子动辄上百万甚至上千万,即使是首付3成,也是一笔不小的开支。

2.交易税费高,程序多

房地产成交过程中各种税费以及手续都相对繁琐。

3.变现难,房地产流动性相对没那么好。

有时急需用钱,等着房地产交易,时间上会来不及。所以,为了解决以上对于普通投资者投资优质房地产的痛点,并结合房地产本身的优点,REITs这样的产品就应运而生。其出现的时间不到60年,最先是由美国国会于1960年签署立法,批准后设立。

经过这几十年的发展,美国的REITs市场已经发展成为一个上万亿美元规模的市场。2019年全球REITs市值达到了约2万亿美元,美国的市场规模为1.33万亿。2002-2019期间,全球REITs市值从2312亿美元增长到2.09万亿美元,CAGR(复合年增长率)达13.8%。由于其能带给投资者稳定的长期现金流,且具有低风险和较高回报的收益特征,国际上的养老投资机构越来越多地将目光投向REITs,美国的公共养老金和私营的养老金等大量买入REITs产品。我们知道养老基金非常注重投资的安全性,这从侧面体现出REITs是一种稳健的投资品种。

 

第2:REITs和房地产股票的差异?

那直接买房地产公司的股票,是不是也能有这样的效果?先来分析一下REITs和房地产股票的差异。

业务范围:REITs主要投资于能带来租金收入的房地产项目,并且90%以上的总收入必须与房地产相关;而房地产公司收入来源无硬性要求,主业甚至可以变更。

派息比率:各国规定REITs每年需要将90%可分配收入给份额持有人,而房地产公司对股息分配无强制要求,A股有的房地产公司“铁公鸡”甚至连续十几年不分配股息。

借贷比率:REITs在美国没有限制,在香港借贷比率规定不能超过总资产的45%,总体而言都是处于比较低的水平。而房地产作为资金密集型行业,房地产公司的资产负债率比较高,通常在60%以上。

税收方面:REITs一般免企业所得税,房地产公司不免企业所得税。

与股市的相关性:REITs的收益特征让其呈现弱相关关系,有自己相对独立的走势;房地产公司的表现则与股市强相关,易受到大盘波动的影响。

 

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