私募基金如何赚钱最快,私募基金如何赚钱最快的方法?

私募基金如何赚钱最快,私募基金如何赚钱最快的方法?

2022年1月26日,财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(财政部、税务总局公告2022年第3号),专门出台税收政策支持基础设施领域不动产投资信托基金(以下称基础设施REITs)试点。根据国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号),“十四五”规划《纲要》提出,推动基础设施REITs健康发展,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环。

REITs试点工作的关键在于找到合适的基础设施资产。在国家层面,即建立全国基础设施REITs试点项目库。基于国家对REITs试点工作的大力支持,对于私募基金而言,也意味着新的投资机会,这种机会在于提前寻找到适合做REITs试点项目的基础资产。

对于如何寻找合适的基础资产,作为《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》附件的《对于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》进行了明确规定。

一、REITs试点项目鼓励的地域及行业

1、(REITs)试点项目鼓励的地域

全国各地区符合条件的项目均可申报,重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质 量发展等国家重大战略区域。

2、(REITs)试点项目鼓励的行业领域

(REITs)试点项目鼓励的行业主要集中在交通、能源、市政、生态环保、园区、仓储物流及新型基础设施,保障性租赁住房。对于有供水、发电等功能的水利设施,自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施,也属于探索试点的范围。另外,还明确了酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围

二、REITs试点项目应满足的基本条件

《对于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》对(REITs)试点项目项目应满足的基本条件进行了详细罗列,笔者总结为以下五个要点:

1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确,土地使用依法合规。发起人(原始权益人)依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。项目公司依法持有拟发行基础设施 REITs 的底层资产。项目公司不一定必须拥有土地使用权,但土地使用必须合法合规。

2、基础设施项目具有可转让性。包括转让已履行内部决策程序,对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在限定条件或障碍的,相关障碍已解除,并取得相关部门无异议函等文件。

3、基础设施项目成熟稳定。项目运营时间原则上不低于3年,现金流投资回报良好,收益持续稳定且来源合理分散,预计未来 3 年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于 4%。

4、资产规模符合要求。首次发行基础设施 REITs 的项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元,发起人(原始权益人)以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITs 的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。

5、发起人(原始权益人)等参与方符合要求。发起人(原始权益人)、项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运营管理机构近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。

三、私募基金基础资产储备投资机会分析

对于私募基金而言,储备(REITs)试点项目将是一个重要的投资机会。但是开展储备(REITs)试点项目,应注意以下三个问题:

其一、对拟储备的(REITs)项目,必须严格开展尽职调查,确保项目合法合规,符合《对于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》的要求。即便不符合要求,也可以通过整改符合要求。

其二、结合自身管理产品规模及产品策略开展此类业务,毕竟REITs 项目有规模要求。如果自身基金规模较小,或资金的用途与项目的情况不匹配,则不适合开展此类业务。当然,也可以通过与其他机构合作等方式提升基金规模参与此类业务投资。

其三、投资的目的终究是为了赚钱,对项目本身未来的收益进行合理测算,也是投资成败的关键。

作者简介:

王平律师,上海兰迪律师事务所合伙人,专注于金融及投融资法律服务。

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