2021投资性房地产怎么冷下来的？2022房地产政策走向何处？-钱如故

岁末年初，虎踞房产和大家一起回顾房地产市场这一年的旅程，并展望明年的情况。

在过去的一年，大多数人可谓是经历了一场大规模的内心风暴。

虎踞房产早已指出，中国的房地产市场正面临一场根本性的改变，城市化进程从原来的增量扩张变成存量优化，地方政府、银行、房地产开发商、购房者之间的利益共同体将被拆分。反复强调的“房住不炒”要求即便在经济困难的情况下，对房地产的“跨周期调控”也不可松懈。

我们预判，不久的将来，我们将会见证史无前例的房地产去库存大潮， 一些高杠杆的开发商有可能必须通过资产重组，被大卸八块，最终更名改姓。

有些判断，也许我们写出来的时候，大家感到难以接受，在今年上半年，房地产交易总额一飞冲天，许多城市甚至在“房住不炒”的调控政策下实现了价格的上涨。

回想一下，很多人当时可能以为这一切仅仅是“纸上的喧嚣”。对房地产市场的这一根本性变局，大多数人一开始恐怕并无触动。

真正的改变发生在今年的7月以后。随着“房住不炒”政策的逐步深入，深房理被处分、北京房姐被抓、三条红线、信贷总规模控制，限购、限价、限售等等政策陆续显示威力，房地产市场日益平静，但所有人内心中风暴却不断扩大。

巨变之下，没有人能独善其身。

这也难怪，在过去的20年间，所有唱衰房地产和房价的人，无一不被事实打脸，只有今年，现实打了房地产行业的脸。

人们最大的困惑是：今年，房地产是怎么冷下来的？

No.1 货币乘数收缩带来预期转弱

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在近期的中央工作会议中，“预期转弱”被当做中国经济面临的最大的挑战之一。预期转弱说白了，就是对未来的不确定性导致持币待购，从而带来供求的萎缩。

预期转弱的成因，主要是房地产信贷紧缩，导致货币创造能力突然衰减。

我们在一篇文章里提出过，房地产业具有非常重要的“货币创造”能力，比如：甲将一百万存入银行，银行用信贷借给了乙，乙购房后，开发商又将这笔钱存入银行，银行再将钱借贷给丙……如此循环往复，100万如果借出去8次，就成了800万。

货币流通的次数，就是货币乘数。 【点击回顾：地主家也没有余粮了，新一轮土拍诚意满满，开发商买单不?】

由于7—8月间，银行信贷急剧收缩，地方执行层层加码，购房者无法获得信贷。加上多个行业的监管风暴，带来了大面积的业务收缩，裁员减薪，一系列负面因素叠加，导致供需双弱格局形成，预期转弱格局产生。

在过去的三年中，所有城市的房价都将永远上涨的信仰已经被事实彻底否定了。

在过去的一年之中，一、二线城市的所有区域房价将永远上涨的信仰也已经被市场否定了。

人们不仅对于房地产作为支柱产业的信心产生了严重的动摇，而且对于获得房地产信贷、承受未来房地产市场的不确定性，尤其是房价的不确定性都产生了动摇。

No.2 自我实现的预言：预期转弱强化供需萎缩结构

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人们的主观感受，尤其是对未来的预期，将强化其在真实市场中的行为，从而预期与现实之间形成互相增强的关系。

当人们相信房价有下跌的可能时，这一“预言”本身就干预了现实，形成一种强烈的暗示和指引，这就是“自我实现的预言”。

不断攀升的工抵房说明开发商的资金链持续断裂，开发商撑不下去了。

开发信贷规模的加速萎缩，导致新增的信贷成本急剧提升，一旦债务到期，借新债还旧债的成本大幅提升;加上购房信贷的萎缩，导致房地产有效需求急剧减少，一来一去，开发商去库存遇到瓶颈。

不断增多的法拍房则印证了这场供求对峙中，越来越多的购房者已经撑不下去了。

据阿里司法拍卖网数据，2017年法拍房9000套，2019年50万套，2020年直接变成了133万套，到2021三季度末就已经超159万套了，数量呈跳跃式增长。

No.3 限价、限售的双刃剑：防止崩盘又抑制交易

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说白了，一个市场的价格，不是涨就是跌。但是在过去的一年时间里面，管理层追求的是价格高位横盘，既不允许价格上涨，又不允许价格下跌。

不允许房地产价格上涨，导致追高的购房者望而却步，而不允许房地产价格下跌，又导致真正的刚需购房者无法入局。

在此情况下，开发商去库存的进展也大幅延缓，大家看看恒大就知道了，上半年的去库存冠军，下半年举步维艰。

No.4 稳字当头，房地产必须捂热

虎踞房产

时近岁末，一系列房地产的政策表述频繁发布。

●稳字当头，在9月就开始提

9月24日，人民银行货币政策委员会在今年第三季度例会提出，强调坚持稳中求进工作总基调，稳字当头。

对房地产的表述是：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。此时，重点放在管控开发商无法交楼的风险。

9月29日人民银行、银保监会房地产金融工作座谈会要求金融机构按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

●10月，开始对地方“层层加码”纠偏

10月15日人民银行今年第三季度金融统计数据发布会会议指出，部分金融机构对于“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。

针对恒大问题，会议指出恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。房地产行业总体是健康的。

10月20日国务院副总理刘鹤表示“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足。

●11月，公布个人信贷数据，恢复市场信心

11月10日人民银行《今年10月个人住房贷款统计数据》首次公布个人住房贷款月度数据，今年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

11月19日人民银行今年第三季度中国货币政策执行报告，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

●12月，启动开发商“白名单”鼓励债务重组

12月10日银行间市场交易商协会表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具，用于并购项目或已售在建项目建设。

12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀指出房地产对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

12月13日，人民银行公布《今年11月个人住房贷款统计数据》，今年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

12月21日，央行主管金融时报发表《房地产风险化解迎关键信号监管鼓励银行发放项目并购贷款》文章，文章指出央行、银保监会近期出台《关于做好重点房地产企业风险处臵项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

在需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力下，房地产市场即使已经冻成一块冰，政策面也必须持续发力，将其捂热。

这不仅是房地产和金融业自身的需要，也是克服经济下行风险的必然。

问题是，金融政策转好，开发商和购房者获得信贷的门槛降低，都无法直接提振购房者对房地产资产的信心。因此，今年，我们依旧面对一个不确定的未来。

文：虎踞房产

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