投资中的杠杆是什么意思,怎么借助房地产杠杆投资?

杠杆投资

在之前的文章中,钱谷子曾和大家分享过房地产已经告别了躺着买就挣钱的时代了,未来买房子要多做分析,区位更重要了。同时,也告诉大家,要善于利用「负债」,这个「负债」其实就是房地产的投资杠杆。可能有很多人不太明白这句话的含义,钱谷子这篇文章就详细的和大家分享下投资中的杠杆是什么意思,怎么借助房地产杠杆投资

 

第1:什么是杠杆

杠杆指的是什么呢?大家一定记得物理学上阿基米德的那句话:如果给我一根足够长的杠杆和一个支点,我就能撬动地球。杠杆在物理学上是“力”的放大,在投资领域也是一样的,用小资金撬动大资金,那就是杠杆。

从这个角度理解,金融的本质其实就是提供杠杆,比如向银行借钱、通过保险资金平衡风险、利用股票进行融资融券等。杠杆就像一个“放大镜”,它给了投资能力强的人去赚取更多钱的机会,也会让投资能力弱的人亏损更多钱。所以,从大的方面来说,金融杠杆提供了一个机会,让投资能力强的人从投资能力弱的人那里借取资金,并创造更大的财富。

比如,投资能力弱的普通老百姓选择把钱存在银行里,银行再把钱转借给企业或其他个人,这就完成了一次典型的资金杠杆操作。

那什么样的杠杆是好的杠杆呢?

成本低、期限长、不强制平仓。对于投资来说,利用杠杆通常就是意味着借钱,借钱就要给付利息,并且逐步偿还借款本金。因此,资金成本越低、期限越长的资金,对你的投资越有利。强制平仓指的是当你的亏损超过借钱付出的本金的时候,借钱给你的机构会自动平仓交易止损(也就是你的本金就没了)。

对大多数普通人来说,很难接触到好的杠杆机会(成本低、期限长、不强制平仓),也缺乏驾驭杠杆的能力。公司可以发行债券、可以凭借信用以较低利率取得银行长期贷款资金,这些就是普通人接触不到的“好杠杆”。

很多投资大师的成功都离不开杠杆,比如索罗斯会使用期货、远期合同这样的杠杆投资工具。巴菲特最爱用的杠杆是“保险浮存金”,巴菲特旗下有很多保险公司,为他的投资提供了源源不断的保险浮存金,这是一种无需付利息、支付也相对稳定的长期资金,是非常好的杠杆资金。

 

第2:房贷是比较好的投资杠杆

根据上面的定义,房贷其实是大部分普通人能接触到的好的杠杆。房贷的时间期限一般都比较长,20~30年,这是非常长的时间。其次利率相对来说并不高,一般是基准利率,如果还有公积金贷款的话,那成本就更低了。最后就是“不强制平仓”,你只要能正常还房贷,银行也不会因为房屋贬值了就把你的资产收走。

从这几个方面来看,房贷真的就是非常好的杠杆了,尤其在过去20年中国城市化发展最快的时候,通货膨胀也相对较快,“买房+杠杆”是非常“赚钱”的投资,大家也都深有体会。

即使到目前,大部分一线、二线城市房价都已经比较高了,房贷依然还是比较好的杠杆,尤其是“首套房+公积金贷款”,这是你实现财富保值增值的非常好的机会,每个人都应该尽早利用起来。

 

第3:如何有效撬动房地产投资杠杆?

接下来,我们看看如何才能有效提升房地产投资杠杆?给大家总结几个方向:时间越早越好、期限越长越好、利率越低越好、位置越核心越好。

时间越早越好,这是基于对未来通胀及房价进一步上涨的预期,因为中国的城市化还在继续,人口还在聚集,所以核心城市的房价未来会进一步上升。虽然我们也说了,目前国家的总体政策是“房住不炒”,但大家要明白,“房住不炒”不是为了降房价,而是防止投机客推动房价过快上涨,本质上房价未来还是上涨的。所以,年轻人有机会应该要尽早上车。

期限越长越好,贷款期限越长,金钱的复利效应就越明显,通货膨胀的作用也越显著。我们都知道20年前100块钱能买很多东西,而现在也就是买一次零食。20年前的房贷月供可能是几百块,当时觉得很多,随着时间的推移,现在就感觉像“免费”一样了。

利率越低越好,在通货膨胀的时间效应下,利率越低你付出的成本就越低,房产投资就越划算,大体上预期未来通胀能抵消掉一半左右的房贷利息。一般来说,首套房的贷款期限长、还款利率低,尤其是有公积金贷款的情况下,因此首套房在尽可能的情况下把公积金贷款额度用满、把期限用到最长。

位置越核心越好,我们说过,房地产投资已经过了怎么买都赚的时代了,今后决定未来房价的最重要因素是位置,哪里的位置好呢,核心城市的核心地段。什么是核心城市,一线城市、新一线城市,长三角、珠三角区域的城市,强省会城市等,举例来看,城市包括北京、深圳、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州、重庆、武汉、郑州、西安、佛山、东莞、宁波、合肥等等。

哪里是核心地段呢?城市的核心商圈、学区、地铁临近位置等等。要注意的是,如果不是一线城市、强省会城市等,要注意看似前景很好的“城市高新发展区”,前些年,很多中小城市都在跟风建设城市新区,但是人口增长与经济发展跟不上,招商引资很难见效,最终会沦为房价的“陷阱”区。

 

本文小结一下,杠杆指用小资金撬动大资金,好的杠杆意味着成本低、期限长、不强制平仓;房贷是比较好的杠杆,尤其是“首套房+公积金贷款”;有效提升房地产投资杠杆,可以从几个方向入手:时间越早越好、期限越长越好、利率越低越好、位置越核心越好。

 

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